Mua nhà đất bị kê biên thi hành án là việc thực hiện chuyển nhượng với nhà đất đã bị cơ quan Thi hành án kê biên. Đối với nhà đất đã bị kê biên thì người mua không thể ký mua bán trực tiếp với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Nhà đất bị kê biên sẽ có nhiều hạn chế khi giao dịch, chuyển nhượng. Tài sản bị kê biên thi hành án sẽ được xử lý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vậy nếu người mua ký Hợp đồng mua bán nhà đất với người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ gặp rủi ro pháp lý gì? Mua nhà đất bị kê biên thi hành án được thực hiện theo quy định như thế nào? Bạn có thể tham khảo nội dung bài viết sau đây.
I. Căn cứ pháp lý tư vấn việc mua nhà đất bị kê biên thi hành án
Bài viết tư vấn mua nhà đất bị kê biên thi hành án được tham khảo qua các quy định:
- Luật Thi hành án dân sự;
- Luật Đấu giá tài sản;
- Luật Đất đai;
- Các văn bản luật sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự, Luật Đấu giá tài sản;
Xem thêm: Dịch vụ thuê luật sư khởi kiện
II. Rủi ro khi mua nhà đất bị kê biên thi hành án
Nhà đất bị kê biên thi hành án là những tài sản bị kê biên, phát mãi theo Bản án, Quyết định có hiệu lực của Tòa án có thẩm quyền hoặc của cơ quan có thẩm quyền khác như Chủ tịch Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia, Trọng tài Thương mại,…..Những tài sản đã bị kê biên thi hành án thì chủ tài sản không được tự ý chuyển nhượng. Do có nhiều hạn chế trong giao dịch buộc người mua phải tìm hiểu trước khi mua.
Trong trường hợp người mua không tìm hiểu kỹ và ký Hợp đồng mua nhà đất bị kê biên thi hành án thì có thể gặp rủi ro như:
- Không thể thực hiện thủ tục sang tên do người đứng tên trên Giấy chứng nhận không được phép giao dịch, chuyển nhượng;
- Nguy cơ mất tiền đặt cọc hoặc các chi phí phát sinh khi thực hiên giao dịch: Do các giao dịch sẽ bị ngăn chặn, vô hiệu;
- Không được sử dụng, cải tạo, thế chấp tài sản;
- Dễ gặp tranh chấp với bên thứ ba: Do tài sản bị kê biên dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nên có thể phát sinh tranh chấp với những bên thứ ba khác, dẫn tới khiếu nại, khởi kiện.
- Giá trị tài sản giảm sút: Do tài sản bị kê biên thường khó bán và rườm rà về thủ tục pháp lý nên ít người muốn mua.
Vậy để tránh rủi ro khi mua nhà đất bị kê biên thi hành án cần:
- Kiểm tra tình trang pháp lý của tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để nắm được tình trang tài sản;
- Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà đất;
- Tham khảo ý kiến luật sư để giúp đánh giá rủi ro, hỗ trợ xác minh tài sản;
- Không giao kết mua bán nhà đất vội vàng khi chưa có đủ thông tin.
III. Mua nhà đất bị kê biên thi hành án được không?
Mặc dù nhà đất bị kê biên thi hành án có một số hạn chế trong giao dịch nhưng người mua hoàn toàn có thể mua được khi thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Cụ thể, đối với những nhà đất bị kê biên thi hành án, người mua có thể mua thông qua hình thức đấu giá tài sản do Trung tâm dịch vụ đấu giá hoặc Doanh nghiệp đấu giá tổ chức bán đấu giá để phát mại tài sản.
Trình tự, thủ tục thực hiện mua nhà đất bị kê biên thi hành án như sau:
- Khi tài sản bị kê biên, cơ quan thi hành án sẽ ký Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá. Sau đó, tổ chức đấu giá tài sản sẽ niêm yết việc đấu giá 15 ngày trước khi mở cuộc đấu giá
- Người muốn mua tài sản bị kê biên thi hành án sẽ phải đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ tham gia đấu giá theo quy định.
- Sau khi đặt cọc tiền tham gia đấu giá, người mua có thể tham gia đấu giá bằng các hình thức như:
- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói;
- Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp;
- Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp;
- Đấu giá trực tuyến.
- Khi đã trúng đấu giá, người mua tài sản bị kê biên thi hành án sẽ thanh toán tiền trúng đấu giá và nhận được các hồ sơ để làm thủ tục sang tên như: Xác nhận trúng đấu giá, Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Quyết định bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá,….
- Sau khi đã có các giấy tờ trên, người trúng đấu giá có thể mang hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục sang tên.
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận đối với nhà đất bị kê biên thi hành án thường kéo dài thời gian 3-6 tháng tùy trường hơp
IV. Thủ tục tư vấn mua nhà đất bị kê biên thi hành án
Công ty luật chúng tôi có đội ngũ luật sư am hiểu các quy định pháp luật về luật Thi Hành án Dân sự, Luật Đấu giá tài sản và các quy định pháp luật liên quan. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và tư vấn cho khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua nhà đất bị kê biên thi hành án. Với nhiều năm kinh nghiệm hành nghề thực tế, chúng tôi tự tin có thể giải đáp và đưa cho khách hàng nhiều giải pháp để có phương án mua bán nhà đảm bảo cao nhất giá trị pháp lý. Một phần giúp khách hàng an tâm khi mua nhà, đồng thời giảm thiểu tối đa những rủi ro, tranh chấp không đáng có trong quá trình sử dụng tài sản hợp pháp của mình.